彭涛2005年的地产江湖，注定经历冰霜的考验。
在一系列统计数据的升降起伏背后，凸现的是中央政府稳定房价的能力和决心，这也是开始于3月的新一轮宏观调控的指向所在，为刺破已成隐患的房地产泡沫，更为了建设和谐社会的承诺。
一系列政策组合拳卓有成效。7月初国务院七部委检查组联合发布《报告》指出，无论是房产开发投资增幅、商品住房成交量、还是从商品住房平均价格来判断，房地产市场的宏观调控政策作用开始显现。《报告》再经官方人士解读之后，市场也获得明确信息：新政暂不出后续手段，也检查和落实前期调控手段为主。
但风总不是朝一个方向吹。央行于流火八月抛出《2004年房地产金融报告》，建议取消现行的房屋预售制度，这个看似一笔带过的建议，又重新燃起各方论战地产江湖的迫切之情。仅隔一个月的时间，这份报告所蕴含的信息，足以引发地产江湖博弈各方再一次的谋划和策算，棋子还在棋盘上不断落下，我们还很难预料，当收官之时，中国地产将是洗礼后重新辉煌的一个新图景，还是坠入衰败的轮回之中。
对于那些曾经一九九三的开发商来说，这样的棋局不再陌生。十年前，那些幸运者凭借过人的胆识和魄力，在不无压迫的边缘逃出生天；十年后，已经成长为中国地产界大佬的他们已有足够的定力和经验，灵活调整航向，趟过完美风暴的洗礼，将航船驶向彩虹遍天的水域。在航行之时，且让我们看看2005年的中国地产，究竟处于怎样的境况之中。
当房地产被强化成生产力
目前的中国宏观经济，仍处于高涨期，但它也无可避免地接近了临界点，它所受到的影响因素之复杂，也远远超过任何一个时期。如果将这些因素全部列为内生变量，融入宏观经济计量模型中去，恐怕最出色的量子计算机，也无法胜任解题的工作。
中国经济走势的潜在危机倒不是其数字增长本身，最为令人担忧的是以GDP为硬性指标的内在增长逻辑，并由此带来的一系列问题，也就是罗马俱乐部一直强调的“增长的极限”。相应的产业政策导向使中国成长为世界制造业的加工基地，这种低附加值的发展模式以廉价劳动力换来了一时的竞争优势，却无限期延长了中国产业工人群成熟的周期，也进一步阻碍了产业升级的步伐。
更为严重的是，在工艺和技术都不成熟的状况下，世界工厂24小时的运转是以高能耗为代价的，一个流传甚广的说法是，中国经济2004 年占全球经济还不到4%(实际上为4.2%)，却消耗了全球. 8.1%的石油、5.4%的钢材、32.4%的水泥，占全球原材料增量的71%左右。这种终极时速式的经济增长，要么迅速耗尽国内储备的资源，导致经济高速列车歇菜；要么对国外进口资源的依存度大大提高，使自己内卷为世界经济链条的末端。在去年开始的宏观调控周期中，首先遏制的便是钢材、水泥、电解铝等基本资源行业的过度投资。江苏铁本事件的爆发，撇开利益各方的冲突不谈，也恰恰是在合适的时间合适的地点成为宏观调控的祭品。随后剑指近年来愈打压愈亢奋的地产行业，其意不言自明。
由于历史跨度较短，中国改革开放以来的经济周期曲线尚未能提炼出足够说服力的规律性，但从1991-1996，1996-2000，2001-2004这三个时段来看，市场经济形成初期带有明显的转轨特征。1990年代初，政府对劳动力、资金、土地的绝对控制逐步松动，北京非常清楚，经过1980年代农村改革、价格双轨制改革之后，有计划的商品经济这一制度安排已无法提供更为厚实的动力，而国外投资在1980年代末期之后已噤若寒蝉，一时间，中国经济增长陷入停滞不前的境地。要撬动新一轮的经济增长，惟有靠被缚的民间经济力量释放后的能量驱动，这一轮改革的起点，以邓小平南巡和十四大明确提出确立市场经济体制为开端，民间力量迅速把经济推向高点，到了1993年，经济泡沫的危险已经非常明显，北京那批接受过当代经济学思想普及的决策者们尝试着采取一种强硬而果敢的调控政策，让高速行驶的经济列车在三年半以内生硬着陆。自那以后，中国经济始终处在政策缰绳的一松一紧之中，一手力促对外投资，一手刺激内部需求，已成为拉动GDP的不二法宝。1998年提出将重点扶持住宅产业为国民经济的支柱产业，也是这种政策思路的集中体现。
从1990年代末期开始，中国进入了城市化高速发展以及城市人口膨胀的进程。住宅市场蓬勃发展主要动力也来自于此。原有的福利分房体制在住房补贴改革中逐渐瓦解，先富起来的那一部分、福利制度变革中的得益者、以及仍掌握资源分配权力的群体成为这一时期商品住宅消费的主力。当年，政府通过政策性银行向社会发放的1000亿住宅贷款也是一剂强心针，城市工薪阶层能够以按揭的这一新融资方式实现更为理想的人居生活。在需求拉动下的地产业迅速勃兴，建材、施工、建筑设计、资金、土地等要素迅速活跃起来，在急速变奏的市场中碰撞和融合，并形成一条有效的产业链。这条产业链，支持着住宅市场走出了一个长达7、8年的繁荣期。这种繁荣将持续还是终结？如果终结，这个时点何时出现？已成为持续两年之久的房价论争和地产泡沫论争的核心所在。根据前人走过的路判断，土地供给、金融配套、工艺水平，以及政策变动将成为影响新兴地产市场的主要因素。
土地供给的梅杜莎之惑
为了应对城市化进程带来的人口膨胀，以及由此催生的住房需求，城市规划部门将通过两条途径实现土地资源的聚集。一是荒地开发和农村土地征用，一是拆旧立新。通过摧毁原有的城区使土地再利用，香港叫勾地，我们借鉴后称之为旧城改造，这种改造主要涉及被改造业主的权益补偿问题，在北京、南京、上海等历史悠久的老城市，更涉及到民居建筑保护等历史性课题，近来来导致部分地区民怨沸腾的旧城改造，便是政府在权益补偿和民居建筑保护两个方面的失策所致。至于农村土地征用，往往暴露出资本原始积累时残酷与无情的那一面，也清晰地显现了乡土中国在转型期社会结构的冲突性断裂与失衡。
在国有的名义下，作为国家各级代理人的各地政府对于土地供给的方式有绝对的话语权，而房地产在国民经济中的地位越发重要，政府也非常默契地通过增加土地供给获取更多的财政收入，以及由此拉动GDP的增长。对于一个没有制衡的政府来说，土地供给审批权给官员们提供了权力寻租的机会，而这种寻租，往往以资源的不合理配置为代价。每年国土资源部审查各地土地审批违规事件时，都要谴责一批、扳倒一批，在此背后，是亿万数量级的出让土地闲置，甚至通过再转手实现的土地资源的价值增长，这样没有进入消费终端的土地增值，终究是一场击鼓传花的游戏，也是自1993年房地产泡沫以来政府所一直警惕的状况。从2004年初开始酝酿，到2004年末确立实行的土地垂直管理制度，将原有的土地最终审批权收归到中央，这一意在治理地方土地供给混乱的方法，能否跳出“一统就死、一放就松”的怪圈，尚有待观察。
地产金融秩序的破与立
地产作为资金密集型行业，对资本的渴求无时不在。在现有的产业链中，地产开发商的资金来源基本上是银行贷款。不管这个比例是坊间所传言的70还是90%，都证实了地产企业融资渠道单一的现状。对于银行来说，这种倚重企业贷款的核心业务存在极大风险。假设市场中绝大部分是恪守商业信用的企业，由银行资本为主的地产融资体系将进入良性循环，但呆账坏账出现最多的正是这一块。2003年出台的121号文件对地产开发企业的自有资金作出了不少于30%的明确规定，并在一年后银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中提高了5个百分点，也是出于严控风险扩大的考虑。但我们也要多问一句，这种坏账是由哪些企业造成的？在此其中，国企、民企的比例各为多少?由于权力寻租产生的呆坏账的比例又是多少？官方一直没有给出个准确的说法。如果这种信贷风险控制没有相配套的惩罚机制的话，那么我们不得不重新审视这个存在20余年的新金融体系的基础性问题。很难想像，这样一个基本游戏原则都存在重大缺失的金融体系，能够在程序公平的原则下实现资源的有效配置。近年来，对温州炒房团的打压，一定程度上说明了现有金融体系对民间资本的天然歧视性。至于放松金融管制、培育多元化的地产金融市场，我们已从境外投资看到了一些可喜的迹象，但愿这个地产金融市场化的思路，与银行市场化改革一样，不会被高高说起，又被轻轻放下。
建造工艺：众声喧哗后的和谐
摸着石头过河的改革逻辑，适用于新兴的地产市场，也注定了地产市场的工艺水平也将走过一条探索之路。计划经济主导下，实用、经济、适当美观的住房批量复制形成了单位房的住宅供给模式。数十年后，打开国门一看，才发现我们的设计和施工水平远远落后了几个马位。所幸的是，中国人够聪明，我们在设计水平的提高上很快找到了门径，模仿抄袭引进齐头并进，先请贝聿铭设计个香山饭店开开眼界、然后从香港新加坡澳洲美国偷师学艺，巴洛克风格玻璃幕墙新古典主主义解构主义竞相登场，最热闹的要算北京以宽宏的气度容纳库哈斯搞了个双Z纽缠的CCTV大楼，我相信，在不久的未来，民居建筑也将会有石破天惊的创意出现。
开发商作为市场的主体，能否在设计领域体现足够专业的判断能力，也决定了它在整合这方面资源时是否有足够的议价能力。毫无疑问，如果有足够的视野和资源，持续在建筑前沿领域的探索，这类发展商将以专业和精深的企业形象展现在公众面前，这对改善房地产开发企业的企业公民形象而言，无疑是一条值得尝试的路径。
面对进展缓慢的建造领域，也需要有眼光远大者来推动专业分工的深化。无论是万科的“住宅产业化”、还是万通的“定制化生产”，甚至是顺驰的“地产戴尔”，都在一定程度上意识到秦砖汉瓦工艺的粗糙对中国建造水平的戕害。很明显，与住宅标准体系相生共存的工厂化生产，将有力地整合材料生产和供应、施工、监理、物流等行业上下游资源。而一个成熟的专业人士群体和产业工人群体的兴起，也会将国内地产市场带入一个更为专业的领域。
政策定规的隐秘共识
自诞生那天起，中国地产市场便带着明显的政策导向的痕迹。鼓励、扶持、引导、调整、打压，这些词汇在地产相关政策的表述中时常出现，市场在行政控制的压力下也逐渐形成一个均衡的状态，但也许正是这种温室培育下的市场，其本身的价格传导机制、自我调节的能力先天不足、后天失调。单就政策本身而言，撇开制订的技术性缺失不谈，也往往会在看似合理的推理下导致乖张的变局。
我们可以考虑以下问题：为什么房价一上升，政府就紧张老百姓买不起房子？为什么政府每次打压房价行动过后，房价还会迅速反弹？为什么宏观调控力度越大，开发商和客户就陷入胶着状态，宁可让市场进入短期的停滞？为什么适龄人口对住房的需求，就以购买新建住宅为不二之选？为什么我们十年、二十年前建造的房子，在二手市场上就如此不吃香？为什么我们城市规划，五年十年便谓之长远，甚至在政府换届之后便推倒重来？
由此类比，我们可以看看国外的情况——
为什么伦敦的房价自从1996年来上涨了30倍，但英国政府却没有任何调控房价的行政政策，只是由英格兰银行通过利率工具来达到适度微调的目标？为什么欧美市场的二手房交易如此活跃，而且最为抢手的都是维多利亚时代或者南北战争时期的住宅？为什么欧洲很多国家的住宅和社区在历经岁月洗礼后越发迷人，而不会呈一片衰败潦倒之象？为什么我们到巴黎、罗马、柏林、巴塞罗那、纽约、伦敦旅游时，总能清晰地看到那个城市面貌变迁的痕迹，像活化石一样层层有序、脉络清晰？
市场成熟度不同也好，国情不一样也罢，我们当下政策的逻辑导向，便足以影响市场本身的成长状况、影响消费者的行为模式、影响开发商对住宅社会属性的考虑，影响政府管制的边界……。如果我们的决策者有足够的耐性把上述问题都梳理一遍的话，那么，政府出台的政策将会有更好的弹性，更有效地达到预期目标。
乙酉初春，整饬令从京城遍传地产江湖。竞技场寒风冽冽，天下有雪，剑客们一脸严峻，眼角眉间皆有雪意，但手中的剑未曾入鞘。因为，大家都清楚，严冬中的较量，将从场内延续场外，雪会止，但战斗不会停止，直到命运选中她所认为的胜者。地产江湖的喧嚣与热闹，也就此叙写下去，只是这浓浓的雪意，平添了几分说不尽的寂寥与静默。
