卖地近亲、卖房近邻：对古代乡土社会不动产交易的经济学解释

welfare lee


中国古代的土地、房屋等不动产买卖，长期存在着亲邻先买权的习惯。所谓亲邻先买权，是指出卖田产房屋须先遍问亲邻，由亲邻承买，如亲邻不愿承买，方可径卖他姓和他人。赵晓力称之为“亲邻先买权”。陕西神木县习惯说：“若卖业不先向亲族尽让，径行卖与他姓，则亲族即可出而告争。”赵晓力还进一步指出在土地买卖中有三个结论：(1)亲房或亲族拥有第一先买权，而在亲族内部，又遵循先亲后疏的原则；(2)如地已典出，典当主一般拥有第二位优先权，在湖北的汉阳、京山、通山，他甚至居于亲房之先；(3)如地未典出，则地邻一般拥有第二优先购买权，但是，地邻的先买权并非如亲族那样普遍，且很不稳定。


关于亲邻先买权，国内的经济史学者通常对此加以诟病，认为它是“封建的”，妨碍了土地交换的自由市场制度的形成，进而妨碍了中国的“资本主义萌芽”。而制度经济学的一个直观推测是这种制度存在这么久，一定有其合理之处。关键是看看什么约束条件，导致了这一制度的存在和延续。


费孝通在《江村经济》和《乡土中国》中指出过，乡土社会中的“差序格局”。实际上就是强调家族在村庄中的作用，中国农民首先按血缘关系组织起来，人们首先按照血缘关系相互辩认；地缘关系的存在则是不确定的，或者可以看作是血缘的投影。在村庄内部，一般地说血缘关系总是确定地存在着的，并且一般地说血缘的力量总是超过地缘的力量，而地缘关系的存在与强弱则处于不确定状态。赵晓力据此认为这中差序格局可以解释在土地先买权上，亲族的先买权为什么总是强于地邻的先买权，而地邻的先买权为什么还不一定总是存在。他进而指出村级土地市场上的交易却是一项“人格化的交易”(personalized transaction)，即交易双方之间事先就存在某种血缘的或地缘的关系，而这种关系会带入到交易中来。这也就是说交易双方是看长期的，因为乡土社会是一个熟人社会，你在这一次交易中稍微吃点亏是期待有回报的。一次交易的损失可以在日后的长期交往中得到弥补，这种预期支撑了底层交易。而且费孝通指出这种互惠关系在陌生人中很难维持，但血缘、地缘关系往往无法选择和逃避的，无法轻易进入，也无法轻易退出，会形成所谓“社会结构”(social structure)。这也就是我们通常说的关系交易，需要支付道德成本，而这种道德成本会渐增返回。赵晓力正是这样来解释土地在农村的交易为什么是亲族先买，而且价格不高。


这个观点很难解释假如有人出价很高，并且足以超过预期的那种逐渐返回式的互惠回报，为什么仍然需要执行土地亲族优先购买？赵晓力进一步解释说亲族先买权反映出中国农村传统中对土地产权的一个重要观念，即实际上占有、耕作土地的个人或家庭并不拥有土地的完整产权，使用权可能是完整的(没有人会指令你在田地上种植什么作物)，但转让权却是残缺的，受到严格的限制。而这一点又是因为，在中国传统农业社会中，个人或家庭的土地往往来自祖遗。但由于同财共居和诸子平分继承制的存在，每个儿子继承的只包括使用权，转让权其实是诸子共同继承的，或者是通过继承着落于整个家族的。


但是这样的话实际上很难解释为什么在古代农村房子的交易却是邻居优先的，这在赵晓力提供的材料中同样也看出来。经济学重要的是要解释矛盾的现象。所以我们的角度与此不同，我们认为应该在不动产交易中区分房产和地产，房产和地产的买卖是不同的，因为分别节约了不同的交易成本。


在地产交易中，赵晓力的“互惠说”可能是一个原因，但很难解释为什么出价再高也不能破这个潜规则，而赵晓力对此的进一步解释是所有权家族共有导致转让权残缺，那么就难以解释为什么房产交易为什么不需要亲族优先，而是近邻优先。那么地产交易亲族优先，到底是节约了什么费用呢？我们认为虽然赵晓力说的约束都是存在的，但是亲族一个最大的好处是买家的情况是熟悉的，是不要再经过考察的，因此搜寻买家和考察买家信用的成本就亲族优先权节省下来了。这是一个合理的解释。而且在古代，地产换手，地主可以收租，对地产到底处在什么地方的要求不那么严格。也就是说，如果亲族相处并不是很近，也可以买卖作为一种投资。这适合房产很大的区别。


那么房产交易近邻先买。那么这又是为什么呢？上面已经说过，乡土社会通常都是熟人社会，适应熟人社会的一套规则之后，可以减少很多学习的费用。而房产通常是用来住人的，古代乡土社会并不像现在一样，人口流动性很强，因此很多人是不愿意搬迁的。原因是一旦搬迁到一个新的地方，就需要花大量的成本来适应这个“新”的社会。而房子除了住人并不具有像土地一样可以收租，因为没有人愿意搬迁就没有人愿意租房，无租可收。所以对于亲族来说，也是一样，并不是所有的亲族都会住在同一个村庄里。所以这也是赵晓力指出房产交易亲族优先权不明显的原因所在。


但是为什么房产交易要近邻优先呢？上述“适应成本说”仍然可以成立，因为房产只有本村人愿意住，原因可能是生孩子多了，婚嫁了等等。那么这近邻优先能节省什么费用呢？我们认为在一项商品交易中，不仅考察交易者有费用，考察交易物品的质量也是有费用。而近邻的好处就在这里，因为近邻对这个房子的品质是了解的，乡土社会中的串门等习惯，有助于近邻了解这个房子的品质，这样近邻优先权就节省了考察房产质量的费用。当然因为近邻的地缘关系，实际上相互了解也比较多，很多时候有“远亲不如近邻”一说，因此也可以节省一部分考察交易者的费用。


所以我们认为这个基于交易费用视角的观点，不仅能解释为什么卖地近亲，也能解释卖房近邻，相对来说是一个更有解释力的说法。即便不足以和赵晓力的观点形成竞争的话，至少也可以作为一种补充吧。

仔细阅过，行文逻辑性太强，生疏的常识也比较多，虽然自己出身农村，却一直没机会看到此类事情，也即阅历太浅矣。惭愧，惭愧。
对welfare兄通过此篇原创精品对在下的支持，本人深表感谢。
以后还请多多指教。
谢谢。祝好！

地邻优先权跟产权的社会性质有关。Hansmann的产权理论对此即有涉及，尤其是非盈利部门的产权问题。中国传统社会的地邻优先权解释，也可循此思路。

单从交易费用的角度而言，亲族之间并不比近邻之间的费用低，还是赵的观点对地产有说服力，而作者对房产的说明只能说是对赵的学说的补充，用一个单一的交易费用学说不能够完全说明这两个问题，这也正是因为社会生活中，有着各种各样的利益关系，而体现在理论说明方面就出现了不同的情况有不同的主要矛盾。

当你拿现在的理论去解释过去的现象最容易忽略的是你的世界观和行为方式与那时候的人相比有很大的不同。这么讲不是说没有解释。而是用于回答这个问题的理论范式--交易成本论充满了非历史的谬误。山顶洞人的世界里没有交易成本，一切只是本能。

不论是亲族还是近邻，风俗习惯，社会结构变更都能解释。所以也没必要用交易成本来解释。用交易成本论来解释历史犯的是目的论的老毛病。

对于历史，经济学的解释就像拿老头乐给大象解痒。

楼上，未必吧。

经济学是在假设中求得对经验行为的合理解释，并不是寻求人行为时的原始心理动机，交易成本能不能解释，需要深入研究。社会结构能够解释的，未必不可以用交易成本来重新解释。经济学家和其它社会科学的学者，对于同一个问题解释的方式和层面是不同的，并不冲突。

承认讲得有点过头了。

但您不认为这种事后的解释的本质就是一种目的论吗？

研究不同的心理动机难道不正是未来经济学应该努力去了解的方向吗？

[此贴子已经被作者于2005-7-30 8:54:46编辑过]

这我觉得就要考虑什么是目的论了。理论先行吗？那当然不好。先主观确定一个要得出的结论，然后通过历史去摘找证据，这大概是您说的目的论吧？但从经济学发展来看，这种情况有但并非全部。

经验科学，必然是事后解释，其目的在于对未来的基于经验（历史）的预测，当然，不保证预测的准确。

我认为心理学和经济学应该有一条泾渭分明的界线，我并不是反对跨学科研究或者互相渗透和影响，但两门学科的逻辑框架是完全不同的，解释行为的层面也是不同的。比如经济学的偏好不变假设，这在心理学看来很荒谬，但偏好不变假设的意义不在于对现实的描述，而在于基于这一假设起点上的理论构建，以及以此为假设的理论所能对行为做出的符合实证验证的合理解释。心理学，就我粗浅的了解，思路与此大相径庭。

虽然有Kahnmann等人的获奖，但经济学和心理学并没有融合的迹象。心理学对经济学目前的影响，仅在于推进对理性假设的修订，这一修订过程并非以心理学的发展来决定，而是以对理性假设的修订多大程度上能够帮助经济学更加合理的解释经济行为来决定。由此，在方法论层面上，心理学还是心理学，经济学还是经济学。

目的论---认为宇宙间一切事物均属被有意安排来达到某种目的之一。（交易成本的原因。。。。。） （中文翻译，从朗文上抄来的）。

"通过历史去摘找证据"（牧师语）,大多数情况下历史的证据都被肆意篡改过。考证似乎是历史学家的工作。

“经验科学，必然是事后解释，其目的在于对未来的基于经验（历史）的预测，当然，不保证预测的准确。”（牧师语）。问题是事后解释的是什么？如果用来解释历史，恐怕太牵强了吧。至于‘预测的准确’在微观层面上OK.宏观上面可能要打点折扣（卢卡斯批评后，预测那部分的作用给贬低不少）。

讲什么什么‘学’可能讲大了。如果我们还在探讨制度的话，我们要了解为什么此时此刻非己在北望和牧师聊天，而非己讲的和牧师说的都是他们曾经读过，听到过的。而他们为什在这讨论那些别人已经讨论过很多很多次的东东。这些东西不可能凭空而来。我们的偏好也不可能不变。我们用语言来讲话，讲出来的话是有动机的。我如果不喜欢你，我可能不说出来，或者换着法子说。所有这些都是行为上的，制度化了约定俗成。

我相信学科间的交叉度只会提高不会降低。希望心理学仍然是心理学。而经济学不再纯粹是经济学。

我觉得，有必要重新复习一下张五常的方法论。

老张举了一个经典的例子，古人通过天狗吃月亮的神话说法来预测月食，虽然后来人们知道没有什么天狗，月亮也不可能被吃掉，但这种方法预测月食，从经验印证的准确性上是很有效的。所以，如果把天狗吃月亮的说法理论化，那这就是一个为了解释月食出现的理论假设，而至于到底有没有天狗之类的东西真实存在，不重要，因为这一理论本身不是为了证明天狗存在与否的。假设偏好不变，也是一个道理。更一般的讲，事实上每个人的偏好都是变动的，但每个人的变动都是不同的，如果精确描述每一个的偏好变动，理论将成为不可能。重要的是，基于偏好不变的假设所得出的理论适用性有多高，假如它能解释绝大多数人80％的时间内行为产生的结果，那么它至少就是对这80％是有效的，除非你能证明改变偏好不变的假设，可以方便的将这一解释范围提高到90％或者更高，否则就是不值得的改变，应该摒弃，虽然它的刻画更接近现实。

学科间的交叉度高低，我觉得是个伪问题。理论知识本来就是常识知识的二次建构，对生活世界观察的再观察，而原本，我们的生活世界是不分什么理论界线的。因此，各个学科从一开始就是交叉着的，只是我们为了系统做了某种程度（从来不是绝缘式的）的单向归纳。可以说，学科之间一直是共生交叉着生存的，所以高低之说不存在，只能说我的发展促成了你的发展，两个发展都是新的。而不能说，从今天开始，我开始对你有影响，而且影响会越来越多。

[此贴子已经被牧师羽良于2005-7-30 10:48:42编辑过]